Si vous êtes comme moi, votre chalet est au cœur de la vie familiale. C’est un endroit où tout le monde peut se réunir, partager de bons moments et créer des souvenirs.
Mais trop souvent, un chalet devient un fardeau lorsqu’il est temps de le transmettre à la prochaine génération. Il faut prendre des décisions difficiles sur qui en sera propriétaire et sur la façon dont il sera géré et partagé.
Et il y a des dépenses. Ces dépenses commencent avec l’impôt sur les gains en capital. En fait, l’impôt est souvent l’un des plus grands obstacles lorsqu’il s’agit de transmettre un chalet.
L’immobilier augmente généralement de valeur au fil des années. Lorsqu’une propriété est vendue ou transférée au décès du propriétaire, la moitié de l’augmentation de valeur est assujettie à l’impôt sur les gains en capital.
Une exception est faite lorsque la propriété est léguée au conjoint du propriétaire. Dans ce cas, le transfert est libre d’impôt. L’impôt sur les gains en capital devient payable lorsque le conjoint survivant vend la propriété ou la transfère à son décès — généralement aux enfants.
Il n’y a pas d’impôt sur les gains en capital à payer sur une propriété désignée comme résidence principale. La plupart des gens désignent leur maison en ville comme résidence principale. Cependant, dans certaines situations, il peut être avantageux de désigner le chalet comme résidence principale.
Il est assez facile de répondre à la définition fiscale de ce qui constitue une résidence principale. Le logement doit avoir été habité par la famille durant une partie de l’année pour laquelle l’exemption est demandée.
La décision de désigner la maison en ville ou le chalet dépendra de leur augmentation de valeur respective au cours des années de détention. Il peut aussi être intéressant de répartir l’exemption — en l’utilisant pour réduire les impôts sur la maison en ville certaines années, et sur le chalet d’autres années.
Avant de parler du calcul de l’impôt sur les gains en capital, examinons un peu d’histoire.
Cet impôt a été introduit en 1972. Jusqu’à la fin de 1981, chaque conjoint pouvait désigner une propriété différente comme résidence principale — l’un pouvait choisir la maison en ville et l’autre le chalet. À partir de 1982, un couple ne peut désigner qu’une seule résidence principale.
Prenons le cas d’un couple de Montréal qui a acheté une maison en ville pour 22 000 $ en 1955. En 1964, ce couple a acheté un chalet au bord d’un lac dans les Laurentides pour 20 000 $.
À la fin de 1981, lorsqu’ils ne pouvaient plus désigner qu’une seule propriété comme résidence principale, la valeur de la maison et du chalet avait grimpé à 180 000 $ et 80 000 $.
En 2017, ils ont décidé de transférer la propriété à leurs enfants. Le couple a obtenu une évaluation professionnelle des deux propriétés et a appris que la maison valait 800 000 $ et le chalet 500 000 $.
Il n’y a pas d’impôt sur les gains en capital applicable entre 1972 et 1981, le mari ayant désigné la maison en ville comme résidence principale et l’épouse ayant désigné le chalet comme résidence principale.
Ainsi, en 2017, le gain en capital sur la maison est de 620 000 $, tandis que celui sur le chalet est de 420 000 $. Dans ce cas, il est logique de désigner la maison en ville comme résidence principale du couple à partir de 1982.
La moitié du gain de 420 000 $ sur le chalet est imposable. Comme la propriété est détenue conjointement par les époux, le gain imposable de 210 000 $ est réparti également entre eux. Ce gain est imposé selon leurs taux marginaux d’imposition respectifs. L’impôt combiné maximal serait d’environ 105 000 $, et peut diminuer selon les taux d’imposition du couple.
Il y a quelques points importants à retenir au sujet de l’impôt sur les gains en capital. D’abord, il est impossible de l’éviter en donnant le chalet à vos enfants. Il est également impossible de le réduire en leur vendant la propriété à bas prix. L’Agence du revenu du Canada impose l’impôt sur la juste valeur marchande de la propriété, peu importe le prix convenu entre vous et vos enfants.
Autre point important : les rénovations ou améliorations comme une extension, une terrasse ou un garage à bateaux peuvent réduire le gain en capital. Il est donc recommandé de conserver les preuves de toutes les améliorations apportées à votre chalet.
Enfin, l’impôt sur les gains en capital peut devenir un enjeu critique si un ou plusieurs de vos enfants décident de ne pas conserver le chalet. À ce moment-là, ceux qui souhaitent garder la propriété rachètent généralement la part des autres. Mais s’ils n’ont pas les moyens de payer leur part, ainsi que l’impôt, le chalet pourrait devoir être vendu.
Ce résultat malheureux entraîne presque inévitablement des tensions entre les futurs propriétaires et les membres de la famille qui se retirent.
Au-delà de ces considérations fiscales, il existe plusieurs autres enjeux à prendre en compte lorsqu’il s’agit de transmettre un chalet.
C’est pourquoi il est si important d’avoir une discussion familiale ouverte et de mettre en place un plan le plus tôt possible. Vous devez ensuite vous assurer que vos volontés sont correctement reflétées dans votre testament.
Tout au long du processus, il est recommandé d’obtenir des conseils en planification financière et en fiscalité auprès de professionnels expérimentés.
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